Ma proposition, expliquée simplement
Le viager occupé est une vente immobilière encadrée par la loi depuis plus de deux siècles. Vous vendez votre appartement, mais vous continuez d'y vivre, chez vous, jusqu'à la fin de votre vie. En échange, vous recevez de l'argent en deux temps : un capital tout de suite, puis une rente chaque mois.
Trois mots à connaître
-
Le bouquet
C'est un capital versé en une seule fois, le jour de la signature chez le notaire. Vous en disposez librement : pour vous, pour aider vos enfants ou vos petits-enfants, pour vos projets.
-
La rente
C'est une somme versée chaque mois, à vie, quel que soit votre âge. Elle est revalorisée chaque année. Elle complète votre retraite.
-
Le droit d'usage et d'habitation
C'est votre droit de rester vivre dans votre appartement à vie. Il est inscrit dans l'acte notarié. Personne ne peut vous demander de partir. Vous ne pouvez simplement pas le louer à quelqu'un d'autre.
Un exemple chiffré
Voici un exemple pour fixer les idées. Ce n'est pas une proposition : chaque situation est différente et chaque chiffre se discute.
| Valeur de l'appartement, s'il était vendu libre | 400 000 € |
|---|---|
| Âge du vendeur | 80 ans |
| Valeur de votre droit d'habiter à vie, déduite du prix | environ 160 000 € |
| Reste à vous verser, en capital et en rente | 240 000 € |
| Bouquet versé le jour de la signature | 70 000 € |
| Rente mensuelle, versée à vie et revalorisée chaque année | 1 250 € par mois |
| Vous restez dans votre appartement | Oui, à vie |
En clair : 70 000 € le jour de la signature, puis 1 250 € par mois, en plus de votre retraite, pour le reste de votre vie. Pour aider vos petits-enfants, payer une aide à domicile, voyager, ou simplement arrêter de compter.
Comment ces chiffres sont-ils calculés ?
On part de la valeur de l'appartement. On en retire la valeur de votre droit d'y habiter à vie, calculée à partir de votre âge selon des tables officielles d'espérance de vie, les mêmes que celles qu'utilisent les notaires. Ce qui reste est partagé entre le bouquet et la rente, selon vos préférences : plus de capital tout de suite, ou une rente plus élevée.
Vous pouvez faire vérifier ces calculs par votre notaire ou par un expert indépendant. Je vous encourage à le faire.
Qui paie quoi ?
En clair : vous gardez les dépenses de la vie de tous les jours, comme aujourd'hui. Les grosses dépenses passent à ma charge.
| Dépense | Qui paie |
|---|---|
| Entretien courant du logement (petites réparations, peinture, entretien de la chaudière…) | Vous |
| Charges de copropriété courantes, dites « récupérables » (eau, ménage, ascenseur, gardien…) | Vous |
| Gros travaux (toiture, façade, ravalement, structure de l'immeuble) | Moi |
| Taxe foncière | Moi |
| Charges de copropriété non récupérables (travaux votés, honoraires du syndic, assurance de l'immeuble) | Moi |
| Frais de notaire et frais d'acte | Moi |
Cette répartition est écrite noir sur blanc dans l'acte. Votre notaire la vérifie avec vous avant la signature.
Si vous quittez définitivement votre logement
Si un jour vous choisissez de rejoindre une maison de retraite ou de vous installer chez un proche, vous pouvez libérer l'appartement. Dans ce cas, votre rente est majorée, c'est-à-dire augmentée, dans une proportion fixée à l'avance dans l'acte, souvent entre 20 et 30 %. Vous n'avez alors plus aucune charge liée à l'appartement.
Ce choix vous appartient toujours : rien ne vous oblige à partir, jamais.
Si vous vivez en couple : la réversion
La vente peut être faite « sur deux têtes ». Cela veut dire que la rente et le droit d'habiter sont garantis tant que l'un de vous deux est en vie. Au décès du premier, le second continue de vivre dans l'appartement et de recevoir la rente, en totalité. C'est ce que l'on appelle la réversion au conjoint.
Et les impôts ?
Le bouquet n'est pas imposé. La vente de votre résidence principale est exonérée d'impôt sur la plus-value.
La rente est en partie imposable, avec un abattement important lié à l'âge. Après 69 ans, seuls 30 % de la rente sont soumis à l'impôt sur le revenu : l'abattement est de 70 %. Par exemple, si votre rente est de 1 000 € par mois, vous ne déclarez que 300 €.
Ces règles sont celles en vigueur aujourd'hui. Votre notaire ou votre centre des impôts peut les confirmer pour votre situation.
Combien toucheriez-vous ?
Appelez Raphaël : 06 22 11 01 65Estimation gratuite, sans engagement, en 10 minutes.